集约化的土地利用、现代化的仓储空间、智慧化的管理模式，9月8日，普洛斯上海新西北物流园一期开园，标志着这个由原普洛斯西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区正式投入运营，也刷新了人们以往对物流园区的认识。
2002年，作为市政府产业规划要求建设的四大物流产业园区之一，位于桃浦的西北物流园区成立。2004年，普洛斯物流入驻园区，建立普洛斯西北物流园。这是国际企业普洛斯集团在中国市场内的首个独资项目，也是在上海区域的首发项目。
20年之后，普洛斯通过创新的“零增地扩改建”模式对其进行升级，新园区净新增建筑面积约9.8万平方米，实现土地的集约化利用和经济效益的双重提升，这个更新升级项目也被列入2024年上海重大工程。
眼下，新园区一期试运营期间出租率已超90%，并通过协同普洛斯旗下智慧冷链平台普冷，引入全球连锁精选平价超市ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等知名企业入驻。
普洛斯上海新西北物流园作为桃浦区域首个“就地转型”的传统物流园项目，正在努力探索出一条绿色集约、政企协同的城市更新路径。
“零增地提容”集约转型
位于上海西北门户、离市中心距离不过半小时、交通便利、土地资源丰富点石策略，桃浦镇似乎自带发展“物流”的基因。也一度被称为“物流界的南京路”。
2004年，中国高端仓储市场方兴未艾，普洛斯西北物流园以高标准的园区规格和高质量的运营服务，吸引了一批国内外的优质企业入驻，普洛斯也是阿迪达斯、优衣库、山姆、默克、宝马、奔驰、特斯拉等国际知名品牌在中国的优质服务商。
不过，随着时间的推移，对普洛斯西北物流园而言，老旧设施已对新市场环境下的客户服务、环境保护、交通引导等形成挑战。
普洛斯西北物流园更新项目负责人介绍，一是土地利用效率较为低下，容积率仅有0.45；二是原有园区交通设计已无法承载激增的物流量；三是原有园区设计难以满足客户对办公、停车、休憩等提升的需求。
2022年，在政府大力支持下，普洛斯启动该园区的更新升级项目，将新园区定位为智慧冷链旗舰园区，在发挥原址区位优势的基础上，以新一代高标准基础设施，更好地服务生鲜电商、生物医药、连锁餐饮、时尚品牌等行业的全渠道供应链变革，并助力区域产业链协同优化与转型升级。
其中，零增地提容，是指在保持土地面积不变的情况下，通过提高建筑容积率、优化布局和资源配置等方式，增加土地的利用效率和产出效益。
该园区采用分期建设、原址重建的方式，拆除全部原有建筑，计划新建约17.9万平方米物流及冷链基础设施，净新增建筑面积约9.8万平方米。改扩建完成后，项目容积率由0.45提升到1.0，大大提升土地利用效率；固定资产投资额较预期逾3倍。
普洛斯资产中国区总裁赵明琪表示：“普洛斯上海新西北物流园代表了我们对于市场前瞻性的看法，以更绿色、更智慧、更人本的基础设施点石策略，定义面向未来的新一代物流仓储标准。眼下，从食品冷链、商超零售，到医药健康、高奢消费品等行业的客户的旺盛需求，表明我们的变革和创新得到了市场的认可。”
园区俯视图
打造地标性供应链旗舰园区
普洛斯进入中国20年，也见证了中国产业经济结构的发展。
普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓告诉记者，刚进入中国的时候，仓库都在沿海城市，以外资客户为主；第二阶段，伴随电商的发展以及快递企业全国性扩张，普洛斯形成70个城市的网络布局；第三阶段，2020年以后，政府对于物流供应链的韧性更加重视，不少本土企业客户也走向了海外。如今潮玩、宠物等新的消费赛道，可能再过5-10年，将成为重要客户。
目前，凭借独特的区位优势和通达的交通条件，普洛斯上海新西北物流园成为服务上海市内消费市场的核心枢纽节点和辐射长三角地区的物流产业高地，希望打造成为地标性的绿色智慧供应链旗舰园区。
入驻园区的奥乐齐相关负责人表示：“园区具备双层双边库设计、自动化适配性强、区位优势明显、可持续发展表现优异及舒适的办公配套，全面契合我们华东区域配送中心的选址要求。这一全新配送中心的启用，将有效缩短与上海门店间0.5-1小时车程，以更大能级为消费者带来更高效便捷的服务体验。”
在范皓看来，现代物流园不仅是物流产业的重要载体，更是支撑新经济稳定运行与可持续增长的关键平台。全社会要降低物流成本，最重要的是优化布局。因为从整个物流链路来说，仓储对企业的成本只占很小比例，而流通的成本占比很大。如果在物流节点的布局得到优化的情况下，物流成本就会降下来。
比如，客户原先上海仓选址在更远的郊区，到市中心门店最少要一个小时，现在从桃浦出发，最快可能20分钟就到，大大缩短了货物在途的时间，货物会更新鲜，司机的收入会增加。客户整体运输的成本，包括供应商送货的成本、末端配送的成本都能降下来。
园区冷链仓库内景
除了成本，让更多客户看中的更是普洛斯上海新西北物流园聚焦的绿色化、智慧化、人本化的核心维度。
记者在园区看到，通过节能建筑、光伏设施以及海绵城市、雨水回收等生态绿色建设等多元举措，园区实现了运营净零碳排放。
比如，配备屋顶光伏发电系统、公共新能源充电桩、储能设施等，40台新能源充电桩还对外开放，为园区租户及社区居民提供便利。
考虑园区员工休憩需求，设置了屋顶花园、屋面停车场、休息室等；通过智慧场站管理系统，有助于优化车辆调度，减少怠速排放。
此外，依托自主研发的数字化碳排放与能源管理平台，实现碳核算、绿色电力核算、冷库节能等全场景覆盖。
“当下的物流行业降本已几乎到了极致。我们一直倡导反内卷，优化供应链、提质增效。”范皓说，“未来，在仓库智能化、自动化领域的基础上，将进一步拥抱AI等前沿技术，同时在‘节能减碳’等可持续发展方面做得更多，帮助客户在可持续发展方面提供更高质量的设施和服务。”
据介绍，普洛斯还计划不断引入冷链投资中心、供应链服务中心、电商中心等业态，从而更好地服务上海、沿沪宁乃至全国点石策略，打造具备国际影响力的智慧供应链旗舰园区。桃浦镇有关负责人表示，园区的启用为盘活区域存量产业用地提供了有益示范，将进一步促进产业交流合作。
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